da Repubblica.it del 28.10.2008

E alla fine arrivò la grande gelata sugli immobili. A Roma, a fine 2008, i prezzi saranno in calo del 6,4 per cento rispetto a quelli dell' anno precedente. Inoltre, continuerà la discesa del numero di compravendite, che dura ormai da due anni: nel 2006 erano già scese del 7,84 per cento; nel 2007 il calo si era accentuato con un ulteriore meno 8,28 per cento; nel 2008 ci sarà un nuovo drastico ridimensionamento: meno 16,91 per cento sull' anno precedente. A fotografare il vero e proprio tsunami che si sta abbattendo sul mercato immobiliare romano è il Cresme, che presenterà domani a Verona il suo sedicesimo Rapporto congiunturale annuale sulle costruzioni. Repubblica è in grado di anticipare la parte relativa alla capitale. La caduta dei prezzi arriva prepotente dopo quasi un decennio di crescita ininterrotta e in alcuni casi formidabile (si pensi al più 18,7 per cento del 2002 e al più 10 circa degli anni 2001, 2003 e 2004)). Il lungo ciclo immobiliare positivo è finito. E tutto lascia presupporre che siamo soltanto all' inizio: «Noi prevediamo un periodo negativo fino al 2010 - dice Lorenzo Bellicini, amministratore delegato del Cresme -. Tra il 2008 e il 2010, l' anno sicuramente peggiore sarà proprio il prossimo». Ma quanto sarà profonda questa crisi? Tutto sommato il 6,4 per cento in meno dei prezzi denota certo un forte ridimensionamento ma non così drastico come fu quello del 1994, il primo anno di sboom dopo la sbornia immobiliare dei primi anni Novanta. Vale la pena di ricordare che in quell' occasione, secondo i dati rielaborati dal Cresme, il calo dei prezzi durò per circa 5 anni: al meno 12,4 per cento del ' 94 seguirono altri meno negli anni successivi, seppur più lievi: 3,2 nel 1995, 5,4 nel 1996 e 6,0 nel 1998 (con un breve intermezzo positivo nel 1997 (più 3,2 per cento). Non sappiamo oggi dire quanto sarà profondo il calo nei prossimi due anni - dice Bellicini -. Lo capiremo forse nei prossimi mesi. Di certo stiamo assistendo a una frenata molto forte che non riguarda soltanto Roma ma è generalizzata nel paese e, naturalmente, in tutto il mondo. Era una frenata in gran parte attesa e 'naturale' , ma ora tutto si complica a causa della crisi finanziaria ed economica internazionale». La contrazione dei valori immobiliari a Roma è leggermente più alta, anche se non distante, dalla media nazionale registrata dal Cresme per tutto il 2008: meno 6,1 per cento. Peggio di Roma sta Milano (con una contrazione attesa del meno 7,5), Torino (meno 6,9), Napoli (meno 7,3), Firenze (meno 6,5). «Nel 2007 - spiega ancora Bellicini - c' erano stati segnali di riduzione dei prezzi che venivano soprattutto dalle grandi aree metropolitane. Nel 2008, invece, la dinamica negativa sembra essere generalizzata». Per la capitale la riduzione del valore delle abitazioni complessivamente vendute nel 2008 sarà del 18 per cento. Valore che si ottiene dalla contemporanea azione di due grandezze: meno case vendute e a minor prezzo. Inferiore la riduzione del valore degli immobili non residenziali: meno 12,7 per cento. Entrando nei particolari, secondo il Cresme il calo dei prezzi più forte è in semicentro, nelle periferie di pregio e nelle periferie economiche, rispettivamente con un meno 9,5, meno 6,9 e meno 7,7 per cento. Ridotto il calo nelle aree centrali di pregio (meno 1,9) e con un leggero segno positivo le aree centrali di bassa qualità (più 3,1). Da notare l' inizio della riduzione dello stock dei mutui in essere nella provincia di Roma: nel primo trimestre del 2008 (ultimo dato Bankitalia disponibile) sono scesi dell' 1 per cento, contro un aumento del 106 per cento negli ultimi cinque anni.
Adriano Bonafede
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da repubblica.it del 18.09.2008

ECONOMIA I dati fotografano una realtà congelata al ribasso
L'offerta aumenta ma i compratori diminuiscono e sono più prudenti

di VALENTINA CONTE

MILANO - Si comprano meno case e il prezzo degli immobili scende di quasi il tre per cento. Gli italiani frenano gli acquisti e, quando non possono farne a meno, sono selettivi e prudenti. Analizzano costi e qualità e scelgono dopo lunghe trattative, non di rado strappando qualche sconto. Il mattone è lo specchio della crisi generale: pochi soldi, domanda fiacca. E se i primi sei mesi del 2008 confermano il ristagno, le previsioni per l'intero anno lo rafforzano.

Un semestre quasi da dimenticare per il mercato immobiliare. I dati diffusi oggi fotografano una realtà congelata al ribasso: gli acquisti calano del 15%. L'offerta c'è, anzi aumenta, specie in periferia. I compratori no, diminuiscono. Ottenere un mutuo è sempre più difficile e soprattutto costoso. Il tasso di riferimento è schizzato oltre il 6%, il livello più alto dal 2002. La crisi dei mercati finanziari, originata dalla bolla scoppiata negli Stati Uniti proprio nel mercato delle case, ha ristretto i rubinetti dei prestiti e paralizzato le compravendite. La stagflazione ha fatto il resto: crescita negativa e carovita.

Comprare casa in questo momento conviene a chi i soldi li ha. I prezzi sono calati ovunque, nelle grandi città (-2,7%) e nell'hinterland (-1,9%), così come nei capoluoghi di provincia (-2,3%). A guidare i ribassi, secondo Tecnocasa, sono Genova (-4.5%), Firenze (-3.3%) e Bologna (-3%). Per Gabetti, Torino (-6,3%), Bologna (-4,2%) e Napoli (-4,1%). Cifre simili, riscontrate anche per Milano e Roma con una discesa del 2,2%, mentre Torino e Palermo (-2,2%) sono in negativo per la prima volta dal 1997. Immobili meno costosi dunque (gli usati meglio dei nuovi) al Nord e al Sud (-3%) e soprattutto al Centro (-3,8%).

A soffrire di più nell'acquisto della prima casa sono i nuclei monoreddito, le giovani coppie e gli immigrati: chi può chiede aiuto ai genitori, chi non può si arrangia con gli affitti, che nel frattempo sono calati (-0,8% per i bilocali, -1% per i trilocali). Gli altri, dal profilo economico più solido, spendono oltre i 250 mila euro, con un occhio al rapporto prezzo-qualità. L'appartamento tipo ha il box o il posto auto, piano alto, luminoso, riscaldamento autonomo, stanze ben disposte, terrazzi o giardini, condominio affidabile. E, a sorpresa, è spazioso. Crescono le domande per i grandi tagli (quattro e cinque locali). Nel mese di luglio i trilocali hanno raccolto il 37,1% delle preferenze, seguiti dai bilocali con il 26,7%. A Milano, Napoli e Bari la tipologia più apprezzata è il due-stanze. A Roma per la prima volta il sorpasso: più tri che bilocali. Non a caso: i tagli piccoli rappresentano una parte ridotta dell'offerta nazionale, per un terzo concentrata sulle tre stanze.

Le trattative dunque si allungano e così i tempi di vendita ( sei mesi in media). Chi cede l'immobile è disposto a fare sconti pur di assicurarsi liquidità. Chi subentra guarda i dettagli, non compra a caso. L'acquisto per investimento è sempre più un ricordo. Gli italiani d'altronde, tra mutui e prestiti per i piccoli acquisti, sono indebitati per 311 miliardi di euro. Le banche erogano con il freno tirato. Il passaggio dal tasso variabile al fisso non è così indolore come annunciato. E allora meglio essere prudenti e selettivi.